07. Vastgoed en grondbedrijf

Intro

Programmasamenvatting

We zien de ondersteunende rol van vastgoed steeds meer aansluiten bij onze beleidsuitgangspunten. Met de verdere optimalisering van de processen krijgen we meer inzicht in de lasten en baten en daarmee de interne beheersing van het vastgoed. We zien wel risico’s ontstaan als we onze traditionele rol loslaten en meer aan de markt over willen laten. Externe partijen moeten soms nog wennen aan de nieuwe rolopvatting van ‘niet zorgen voor, maar zorgen dat’. Daarnaast blijkt een aantal eerder gesignaleerde risico’s uit te pakken als nadelen, zodat een beroep moet worden gedaan op de algemene middelen. De bestuursopdracht Vastgoed heeft geleid tot een bijdrage aan de bezuinigingen op het programma Vastgoed en Grondbedrijf en Bedrijfsvoering. In 2017 en verder zullen deze bezuinigingen (afstoten vastgoed en anders werken) geëffectueerd worden.

Bij nieuwe gebiedsontwikkeling leveren we maatwerk. Dat doen we door een gefaseerde aanleg van bedrijventerreinen en woningbouwlocaties. We houden hiervoor nauwlettend economische en marktontwikkelingen in de gaten. Waar mogelijk zullen wij inspelen op de aantrekkende woningbouwmarkt.

Highlights

Inzetten op het verkleinen van de vastgoedportefeuille.
Werken aan een efficiënter gebruik en exploitatie van vastgoed.
Gaan naar een professioneel en transparant vastgoedbeheer.
Per situatie beoordelen of de gemeente een actief grondbeleid moet uitvoeren en een faciliterende rol moet innemen.
Opstellen van de begroting van het grondbedrijf conform de recent uitgekomen (maart 2016) notitie Grondexploitaties van de commissie BBV. Dit houdt in dat de scope van onze grondexploitaties in principe beperkt blijft tot tien jaar. Voor Kloosterveen 2,
Werklandschap Assen-Zuid en Messchenveld I treffen we beheersmaatregelen, omdat deze gebiedsontwikkelingen langer lopen.
Verwachten dat het gemeentelijk grondbedrijf niet door de ondernemerspoort gaat en daarmee voorlopig geen vennootschapsbelasting is verschuldigd.

030

Wat willen we bereiken

1) Vastgoed

De gemeente Assen bezit relatief veel vastgoed; circa 180 panden met een verzekerde waarde van € 398 miljoen. Wij zetten in op het verkleinen van de vastgoedportefeuille.

We werken aan een efficiënter, multifunctioneler gebruik en een rendabeler exploitatie van het vastgoed.

De Kadernota vastgoed vervangen we door Spelregels maatschappelijk vastgoed. Dit moet bijdragen aan een professioneel transparant vastgoedbeheer.

Voor 2017, 2018 en 2019 gaan wij de taakstellende bezuinigingen (anders werken) van respectievelijk €100.000, € 175.000 en € 250.000 per jaar op de bedrijfsvoering van Vastgoed realiseren.

2) Grondbedrijf

Met het grondbedrijf worden gebiedsontwikkelingen voor woningbouw en bedrijventerreinen gefinancierd en daarmee mogelijk gemaakt. In het grondbedrijf zijn de strategische aankopen ondergebracht die zijn aangekocht voor (aanstaande) gebiedsontwikkelingen. Het gemeentelijk grondbeleid is niet leidend, maar een middel om ruimtelijke opgaven te realiseren.

Door de huidige economische omstandigheden en veranderende groeiprognoses zijn met het aantreden van ons college een aantal versoberingen, optimaliseringen en verschuivingen doorgevoerd binnen onze grondexploitaties. ‘Niet zorgen voor, maar zorgen dat’ betekent ruimte geven en zo nodig ondersteunen. Wanneer inwoners en ondernemers het initiatief nemen tot gebiedsontwikkeling, kan de gemeente faciliteren en hoeven we niet zelf te ontwikkelen en realiseren.

Wat doen we daarvoor

1) Vastgoed

Een aandeel van de vastgoedportefeuille zullen we op korte en langere termijn afstoten. Een aanzienlijk aandeel zal gesloopt worden en betrokken worden bij gebiedsontwikkelingen (onder andere woningbouw), waar tevens nieuwe functies gerealiseerd kunnen worden. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld de leegkomende scholen in Assen Oost na realisatie van de mfa in die wijk. Soms zijn de panden nog in een (redelijk) goede staat en zal het vastgoed verkocht worden, eventueel in combinatie met een functiewijziging. Ook wordt niet uitgesloten dat panden verkocht worden terwijl deze nog wel verhuurd en gebruikt worden. Het is niet altijd noodzakelijk dat de gemeente eigenaar blijft in dergelijke omstandigheden. In die gevallen wordt gekeken naar de kosten-baten en het publieke belang van het gemeentelijk eigendom. Met de verkoop van vastgoed zal goed ingespeeld worden op de marktomstandigheden en de ruimtelijke wensen in de betreffende gebieden. De focus in 2017 zal liggen op verkoop van leegstaande scholen, gymzalen en wijkgebouwen. Incidentele verkoopwinsten moeten bijdragen aan incidentele verkoopverliezen (afwaardering).

Waar we eigenaar blijven van vastgoed, streven we naar optimalisering van de beschikbare ruimte. Een goed voorbeeld is de betere (multifunctionele) benutting van het gebouw Podium Zuidhaege. We zoeken naar mogelijkheden waarbij de bezettingsgraad van vastgoed omhoog gaat. De pilot in het kader van overheidsparticipatie aan de Brunelstraat, waar 18 partijen gehuisvest zijn, zal verder voortgezet worden en waar mogelijk uitgebreid. Deze vorm van samenwerken maakt het mogelijk dat gebouwen optimaal gebruikt worden zodat andere gebouwen kunnen worden afgestoten. Ook zal gekeken worden naar een optimale bezetting van de mfa’s in Assen. Door terugloop in aantal benodigde lokalen ontstaat ruimte die op andere wijze ingevuld moet worden.

De spelregels maatschappelijk vastgoed bieden handvatten voor meer transparantie en eenduidigheid met betrekking tot het gemeentelijk vastgoed. We gaan de spelregels toepassen en beogen dit ook in de p&c-cyclus tot uiting te brengen. Ook verwachten we het maatschappelijk en economisch rendement van het gemeentelijk vastgoed voor de gemeente te optimaliseren.

In het kader van de bezuinigingen op de bedrijfsvoering is onderzocht waar mogelijkheden liggen om efficiënter of anders te gaan werken. De bezuinigingsmogelijkheden zijn gevonden in het anders organiseren bij de wijk- en sportgebouwen en het verlagen van exploitatiekosten en beheer op vastgoed door verkoop. Met deze maatregelen geven we gefaseerd invulling aan de bestuursopdracht.

2) Grondbedrijf

Het economisch herstel lijkt momenteel door te zetten. We blijven de actuele uitgifteprognose toetsen en waar nodig passen we onze programmering en uitgifteprijzen aan. De in de regio afgesproken groeiambitie blijft overeind en wordt op langere termijn ook als realistisch ingeschat. Het economisch herstel heeft een duidelijk effect op de woningbouw, maar bij de bedrijfslocaties is dat nog niet het geval. In de huidige markt is het niet meer vanzelfsprekend om grondprijzen jaarlijks te indexeren. We zijn terughoudend bij het verhogen van grondprijzen en voorzichtig bij het ‘inboeken’ van de opbrengsten ervan. Hier is in deze begroting dan ook geen rekening mee gehouden.

Zeer recent, maart 2016, heeft de commissie BBV een nieuwe notitie voor grondexploitaties vastgesteld. Voor de looptijd van een grondexploitatie wordt tien jaar gehanteerd als richttermijn. Die moet voortschrijdend worden bezien, er kan alleen gemotiveerd van worden afgeweken. Messchenveld I, Kloosterveen 2 en werklandschap Assen-Zuid hebben een looptijd van meer dan tien jaar. Voor deze grondexploitatie zullen beheersmaatregelen worden getroffen. Naast de wijzigingen in het BBV heeft ook de invoering van de Vennootschapsbelasting per 1 januari 2016 nadrukkelijk onze aandacht.

Snelle verandering van economische omstandigheden en groeiprognoses noodzaken ons om maatwerk te leveren bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden. De huidige tijd vraagt om een meer gefaseerde en marktgerichte ontwikkelstrategie. De ontwikkelstrategie voor Assen-Zuid is daarvan een duidelijk voorbeeld. Voor de gronden in eigendom van ontwikkelaars gaan we uit van een faciliterende rol van de gemeente met een actieve uitnodigingsstrategie. In het vervolg van Kloosterveen wordt daar rekening mee gehouden. Waar we kansen zien geven we zelf bouwkavels uit, zoals Hoekbree, Witterstraat en de buitenring van Kloosterveste.

In controle zijn en blijven over de gemeentelijke grondexploitaties is voor ons een belangrijk speerpunt. Van belang is een adequaat weerstandsvermogen voor risicoafdekking, ook bij veranderende wetgeving en marktomstandigheden. In de paragraaf Grondbeleid is uitgewerkt hoe we hieraan ook in 2017 zullen voldoen.