Projectmatige uitgangspunten

Grondexploitaties opgenomen in het grondbedrijf zijn langjarige projecten. Beslismomenten zijn niet gekoppeld aan de jaarcyclus van de gemeentelijke begroting. De uitgaven binnen projecten vloeien voort uit in het verleden separaat door de raad vastgestelde grondexploitaties zoals bijvoorbeeld Kloosterveen 2, werklandschap Assen-Zuid, Hoekbree. Bij deze begroting is een projectenboek gevoegd waarin per project de kerngegevens, de meest actuele kosten- en opbrengstenbegroting zijn opgenomen. In het projectenboek vindt u alleen de projecten waarin de gemeente financieel participeert en niet de projecten die volledig door marktpartijen worden gerealiseerd, zoals bijvoorbeeld Woonpark Diepstroeten en TT-World. Onze rol beperkt zich daarbij tot planologische procedures en vergunningen. De gemeente loopt hierbij dus geen financieel risico, maar kan beleidsmatig wel een belang hebben bij de realisatie ervan.

De belangrijkste wijzigingen worden toegelicht:

Kloosterveen 2

Na het afsluiten van Kloosterhout en het opnemen van Kloosterbos in het bestemmingsplan Kloosterveen 2012, bestaat dit complex volledig uit gronden die nog tot ontwikkeling worden gebracht. Deze ontwikkeling vormt het logische vervolg op het gerealiseerde deel van Kloosterveen. In de raadsbrief van 1 oktober 2015 hebben wij geschetst hoe we het vervolg van deze ontwikkeling, mede in relatie tot Kloosterveen 3, zien. De historische aanlegkosten van de tweede hoofdontsluiting zijn naar rato toebedeeld aan dit complex, conform het door de raad genomen bekostigingsbesluit op 20 februari 2003.
De voorliggende grondexploitatie heeft een looptijd van 12 jaar en wijkt, in beperkte mate, af van de richttermijn uit het BBV (= 10 jaar). Het college stelt als beheersmaatregel voor dat indien blijkt dat er na tien jaar geen markt meer is voor nieuwe woningen ook wordt afgezien van investeringen in het bouw- en woonrijp maken van de betreffende kavels. Daarnaast kan de post onvoorzien worden aangemerkt als een beheersmaatregel voor de geprognosticeerde opbrengsten na tien jaar.

Werklandschap Assen-Zuid

Met de bijgestelde uitgifteprognose voor bedrijfskavels dreigde de looptijd van deze grondexploitatie de richtlijn van tien jaar volgens het BBV aanzienlijk te overschrijden. In de raadsbrief van 17 juli 2013 is de focus gelegd op de gronden gelegen ten westen van Graswijk. In voorliggende begroting is gekozen voor een exploitatiegebied van 17 hectare, passend bij de geprognosticeerde marktvraag voor 10 jaar. Voor de daarbuiten gelegen gronden worden voorlopig geen grondopbrengsten, maar ook geen investeringen in het bouw- en woonrijp maken voorzien. De voorgestelde beheersmaatregel is een beperking van het exploitatiegebied en daarmee de looptijd. Tevens kunnen de reeds aangekochte gronden na tien jaar worden verkocht tegen de agrarische waarde indien er dan geen marktvraag bestaat naar deze bedrijfskavels. Het daadwerkelijk te exploiteren gebied wordt jaarlijks op basis van de gerealiseerde uitgifte voortschrijdend bezien.

Messchenveld 1a

Met de verlaging van de uitgifteprognose voor bedrijfskavels is de looptijd van deze grondexploitatie opgelopen tot 25 jaar. Dit bedrijventerrein is nagenoeg volledig woonrijp gemaakt. Het verkooprisico bestaat derhalve uit het verkooptempo van de beschikbare bouwkavels. De post onvoorzien kan worden aangemerkt als een beheersmaatregel voor het uitblijven van de opbrengsten na tien jaar. Uiteraard zijn dan (beperkte) investeringen in de eventuele aanpassing van uitritten, nutsvoorzieningen (maatwerk) ook niet nodig.

Kloosterveen 2012

Deze grondexploitatie bestaat uit Kloosterbos (voorheen deelgebied van Kloosterveen 2) en de buitenring Kloosterveste (voorheen deelgebied Kloosterveen 1). Dit nieuw gevormde complex is het directe gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan Kloosterveen 2012, de overige deelgebieden in Kloosterveen zijn afgesloten bij de jaarrekening 2015. De planontwikkeling en gronduitgifte verlopen overigens in beide gebieden volgens prognose en er zijn verder geen (financiële) wijzigingen te melden.

De Haar

Dit complex bevat de strategische gronden voor de ontwikkeling van de Toeristisch Recreatieve Zone. De gemeente zal het gebied niet voor eigen rekening en risico in ontwikkeling brengen. Met behulp van uitnodigingsplanologie wordt het gebied gefaseerd gerealiseerd. Met de initiatieven voor onder meer een FOC en IJsbaan is het gebied volop in de belangstelling. Om dergelijke initiatieven met gemeentelijk grondbeleid te kunnen ondersteunen is in de begroting een post opgenomen voor het begrotingjaar 2017.

Talmastraat

Dit complex bevat de grond van de voormalige garage welke zal worden ingezet in het kader van de sociale woningbouwopgave. De locatie Talmastraat zal in combinatie met de locatie van de Koperpershoekhal worden ontwikkeld. De voor de ontwikkeling benodigde grond zal worden overdragen aan de ontwikkelende partij tegen sociale grondwaarde. Voor de hogere boekwaarde is in het verleden een voorziening getroffen die hiermee definitief wordt ingezet.

De gemeente heeft bij de verdere realisatie van het plan een faciliterende rol waarvoor in de begroting een post is opgenomen.

Havenkade

Dit complex bevat de strategische gronden voor de ontwikkeling van het Havenkwartier. Het Havenkwartier zal gefaseerd en faciliterende wijze (uitnodigingsplanologie). We nodigen daarbij marktpartijen, eigenaren en gebruikers in het gebied uit om met initiatieven te komen. Daarbij past een passieve grondpolitiek met een actieve uitnodigingsstrategie. Om toekomstige initiatieven met gemeentelijk grondbeleid te kunnen ondersteunen is in de begroting een post opgenomen voor het begrotingjaar 2017.

Veemarkt

De opgenomen grondexploitatie Veemarkt in de voorliggende begroting, is nog gebaseerd op het bestemmingsplan uit 2006. In het collegeprogramma is aangekondigd om alleen de randen van het nieuwe Veemarktplein te bebouwen, waarbij het gebied tegelijkertijd beschikbaar blijft als evenemententerrein. Het college komt hiervoor met een voorstel en is in onderhandeling met een ontwikkelaar voor de woningbouw. Bij vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan zullen ook de nieuwe financiële kaders ter goedkeuring aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

Begroting 2017

De financiële positie van het grondbedrijf veranderd door de realisatie van afgelopen jaar en door wijzigingen in beleidsmatige en projectmatige uitgangspunten. Voor de beschrijving van de vermogenspositie van het grondbedrijf maken we onderscheid tussen de algemene reserve en de weerstandsreserve van het grondbedrijf. De weerstandsreserve dient voor het opvangen van risico’s in de reeds vastgestelde grondexploitaties en verworven gronden voor nieuwe ontwikkelingen. Daarentegen kan de algemene reserve grondbedrijf worden benut voor nieuwe investeringen, het afdekken van onrendabele gebiedsontwikkelingen en het afdekken van de risico’s van nieuw in exploitatie te nemen gebieden. Beleidsmatig gezien is het verloop van de algemene reserve het meest van belang.

Algemene reserve

De basis voor de begroting 2017 wordt gevormd door de jaarrekening 2015, actualisatie van vastgestelde grondexploitaties en nieuw genomen besluiten. De actualisatie zorgt voor een gewijzigd verloop van de algemene reserve grondbedrijf (= blauwe lijn) zoals te zien in figuur A. Het actuele beeld komt nagenoeg overeen met de situatie bij de jaarrekening 2015. Het verschil ten opzichte van de begroting 2016 wordt verklaard door de winstnemingen als gevolg van het afsluiten van diverse deelgebieden in Kloosterveen (o.a. Kloosterhout), Tussengebied Kloosterveen, Marsdijk 2, Schepersmaat 2 en Weiersstraat. Daarnaast is de rente in onze grondexploitaties verlaagd conform het BVV, maar dat voordelige effect valt weg tegen lagere verwachting voor de uitgifte van bedrijfskavels

Figuur A: Begroting grondbedrijf 2017; verloop algemene reserve

Weerstandsreserve

Voor de jaarlijkse bepaling van de weerstandsreserve grondbedrijf hanteren we de IFLO-norm van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Onderbouwing hiervan gebeurt met een risicoanalyse op projectniveau. De weerstandsreserve is een aparte reserve en maakt geen deel uit van de algemene reserve grondbedrijf.

Uitvoering kredieten

In het projectenboek is een actueel en integraal overzicht van de grondexploitaties. Het projectenboek is vertrouwelijk en u ontvangt het jaarlijks met de begroting. Gelijktijdig met de begroting worden de kredieten in overeenstemming gebracht met het verwachte kostenniveau zoals opgenomen in de meest actuele calculaties. Dit leggen we in een apart voorstel aan de raad voor. De geactualiseerde kredieten bestaan uit alle al gemaakte kosten (inclusief strategische grondaankopen en bijgeschreven rente) en alle geprognosticeerde kosten (inclusief de geprognosticeerde prijsstijgingen en interne rekenrente). De gerealiseerde winstnemingen worden niet meegenomen in het uitvoeringskrediet.

Meerjarenperspectief

Naast de begroting geven wij de raad ook inzicht in het meerjarenperspectief. Dit betreft een prognose, waarbij ook de uitgaven en inkomsten zijn verwerkt van nieuwe ontwikkelingen waarover de raad mogelijk nog een besluit gaat nemen. Het gaat dan bijvoorbeeld om:

• Scopewijziging voor de Veemarkt en het Veemarktplein.
• Havenkwartier met een beperkte ontwikkeling rondom de haven op basis van uitnodigingsplanologie.
• Afronding van Kloosterveen, ten noorden van de Drentse Hoofdvaart tot aan de oostelijke gelegen Norgervaart.
• Een toegenomen opgave voor sociale woningbouw, bij een dergelijke programmering zal er sprake zijn van lagere grondopbrengsten op de betreffende locaties.

In de onderstaande figuur B geeft de blauwe lijn het verloop van de algemene reserve inclusief het effect van de hierboven genoemde ontwikkelingen.

Figuur B: Meerjarenperspectief grondbedrijf 2017; verloop algemene reserve inclusief nieuwe ontwikkelingen

De nieuwe ontwikkelingen zorgen voor een daling van de algemene reserve tot onder de nullijn. De beschikbare reserve is dus onvoldoende om tekorten en risico’s van alle nieuwe genoemde ontwikkelingen te kunnen afdekken. De komende jaren zal daarom zorgvuldig onderzocht moeten worden welke ontwikkeling in welke vorm in de begroting meegenomen kan worden.

Overige ‘nieuwe ontwikkelingen’

Zoals getoond biedt het meerjarenperspectief onvoldoende ruimte ter dekking van de genoemde (gebieds-)ontwikkelingen. Dit is zorgwekkend aangezien er bij diverse ontwikkelingen in het verleden regelmatig een beroep is gedaan op het grondbedrijf. In Assen zijn er nog diverse binnenstedelijk locaties die in aanmerking kunnen komen voor upgrading, herontwikkeling of zelfs transformatie. Voorbeelden zijn winkelcentrum Peelo, achterzijde Hema, Stadsherberglocatie, Korpushoekhal en bibliotheek Marsdijk. Daarnaast vergen mogelijk ook het convenant met de provincie inzake het TT-circuit en het uitvoeringsprogramma/visie binnenstad de nodige investeringen. De genoemde overige ontwikkelingen vergen mogelijk ook een rol voor het gemeentelijke grondbedrijf, hetgeen aanleiding kan zijn voor een heroverweging.